家电头条网:色在线网站-围猎北上广深“老破小”:炒家抄底扫货,总价百万就能当包租公
本文来源:时代周报 作者:梁争誉
今年以来,一线城市豪宅成交活跃,成为聚光灯下的焦点。而在大众视线的边缘,那些被贴上 " 老破小 " 标签的刚需小房子,却在另一片暗流中涌动着热潮。
易居研究院今年年初发布的一份报告称,一线城市 " 老破小 " 类型的二手房价格泡沫已基本消除,从 2016 年初开始的拉升,到 2018 年底和 2019 年初的高峰,再到 2024 年一季度的回落,价格已基本回归到健康状态。
二手房泡沫挤出,叠加限购政策优化、首付比例降低等利好," 老破小 " 顺势成为寻求稳定回报的投资客和价格敏感的刚需客的心头好,尤其是在房价绝对值依然相对较高的一线城市。
根据各机构统计的数据,今年 11 月,四大一线城市二手房成交量均实现同比或环比的正向增长,创下近年新高。" 老破小 " 在这份成绩单中扮演了关键角色。
10-11 月,北京 90 平方米以下的二手房成交占比约 66.3%,刚需仍然占据主导;上海总价 300 万元以内的二手房成交占比约 60%,50-90 平方米二手房成交占比超 5 成;在广州市场,市中心老城区 60 平方米以下小户型持续呈现增长势头,低总价 " 上车盘 " 成交占比上升;深圳总价 150 万元以下的二手房成交占比约 6.9%,环比增长 4.1 个百分点,增幅居首。
" 老破小 " 成交量走高,甚至催生了新的流量赛道—— " 老破小 " 博主。不少年轻人在小红书分享自己抄底、魔改 " 老破小 " 的经验,引起大量讨论。刚刚入住 " 老破小 " 的吴静,发布的相关帖子,留言量多达数百条,同好们在评论区交流购房、装修心得。
到底是谁在买入 " 老破小 "?曾经的 " 垃圾资产 " 何以搅动一池春水?
图源:图虫创意
投资客 " 捡漏 " 笋盘
平静的水面之下,张文康耐心地等待目标出现," 这几年我一直在关注市场上的笋盘,碰到合适的就可以出手。" 对于是否合适,张文康有两个判断标准:够得着、价格便宜。
作为一名从业十多年的房产中介,他更有机会第一时间淘到笋盘。
上个月,合适的标的出现了。深圳罗湖一套小房子有意出售,正好符合张文康的要求——总价低,业主报价相比市场价便宜将近 40 万元。
" 原业主 5 年前买的,4.95 万元 / 平方米买入,现在 3.8 万元 / 平方米卖给我,为什么不买?" 张文康认为," 现在的行情,往上求利润很难,但别人让出来的就是我省下来的。"
这还是一套带稳定租约的房子,因为临近地铁和商场,户型方正,带厨房、卫生间和生活阳台,租金能到 4000 元 / 月,租金回报率超过 3%。
" 有钱就是要买房买地,将来楼市回暖的时候也是有房有地的人‘翻身’机会更大。" 见过太多造富神话,张文康比普通人更明白," 土地就是生产资料。"
话虽如此,张文康也做好了与经济周期周旋的准备。他申请了贷款,按照等额本金的方式还款,房租刚好可以覆盖月供利息," 租客帮我还利息,我还本金,以后卖掉不至于亏掉利息,相当于存了几年钱。我的期望是不要跌穿底价。"
像张文康一样的投资客,不在少数。他们就像嗅觉灵敏的猎手,穿梭在砖墙斑驳的城市中心,在超低总价与潜在回报的诱惑下,果断出手。每一次签约,都是一场关于眼光与胆识的博弈。
张文康告诉时代周报记者,他有三四个朋友今年 " 上车 " 了 " 老破小 "," 有朋友入手了更便宜的,每平方米两三万元,但位置没有我的好。"
根据上海易居房地产研究院副院长严跃进的观察,上海市场同样有投资客站在租售比的角度抄底 " 老破小 "," 现在房价比较低,市中心老房子的投资回报率还可以。"
克而瑞统计数据显示,上海曹杨等典型 " 老破小 " 板块租金回报率普遍在 2% 左右,个别板块如世博、彭浦、普陀区甘泉宜川等超过 2%,甚至接近 3%,而市场平均水平在 1.5%-1.7% 之间。
整体来看,中房协数据显示,2024 上半年重点 50 城租金回报率同比上升 0.07 个百分点至 2.03%,结束了自 2019 年以来的连续下跌趋势,并跑赢当前五大行 5 年期存款利率。其中,一线城市租金回报率为 1.79%。
随着二手房价格体系的调整以及按揭利率的下调," 老破小 " 的性价比越发凸显,因此吸引 " 张文康们 " 进场。
总价百万 " 上车 " 一线城市
抄底 " 老破小 " 的不止是投资客。当通勤距离、对口学区、生活配套构成 " 不可能三角 " 时," 老破小 " 犹如一把钥匙,解开这道复杂命题,平衡理想与现实的冲突。
去年年底,吴静在深圳著名的 " 房价洼地 " 布吉购置一套 " 老破小 " ——楼龄 27 年、建筑面积约 55 平方米、总价 146 万元。" 卖家是一手业主,成本比较低,想要置换所以价格比较有诚意。"
" 普通人的生活就是围绕着吃住行,这个房子各方面我都比较满意,菜市场就在楼下,下班回家就能顺手把菜带上,走路到地铁口、公交站 8 分钟足够了,周围商超能满足日常需求。" 吴静说," 谁都知道要买新房子,要买地段好的,要买户型好的,我这点预算能买到 60 分的房子就很不错了。"
今年 11 月底,吴静乔迁新居,开始新生活。城市的万家灯火,也有了完全属于她的一盏。
和吴静一样的价格敏感人群,是 " 老破小 " 市场的购买主力。
葛晏就职于上海一头部房产中介机构,长驻在知名 " 老破小 " 板块甘泉宜川——这里以房价低、地段好著称,一百多万就能 " 上车 ",因此吸引了很多刚需群体。
来自贝壳找房 APP 的数据显示,最近一年,甘泉宜川二手房挂牌均价约 5.69 万元 / 平方米,同比下降 8.4%,成交周期从 5 月最高的 187 天震荡下探至 11 月的 83 天。
以板块内典型楼盘赵家花园为例。赵家花园处于内环和中环之间,地铁、学校、商超、医院、公园等配套完善。这个 " 老破小 " 建设于 1973 年 -1987 年,总户数超过 800 户,户型以 28-46 平方米一房、46-65 平方米两房、63 平方米三房为主。
最近一年,赵家花园累计吸引 404 人看房,超过区域 76% 小区,今年已成交 8 套二手房,其中总价约 120 万元的一房 6 套。可供对比的是,2023 年赵家花园成交量只有 3 套,2022 年成交 1 套,2021 年成交 2 套。
" 因为政策的加持,甘泉宜川今年‘老破小’的成交量持续上涨。" 葛晏介绍,买 " 老破小 " 的大多都是刚需," 现在政策放开了很多,上车门槛降低,单身人士也可以购买外环内的二手房,推高了成交量。"
严跃进表示,上海优化限购政策后,单身人士购房门槛降低、购房范围扩大,部分人群看上了 " 老破小 "," 市中心很多‘老破小’ 200 万元之内就能搞定,单身人士对小户型需求比较旺盛,也负担得起。还有一类群体,因为租金和月供差不多,索性‘租转购’了。"
" 之前一房的成交量偏多,现在首付比例降了,大家的预算会再提升,有的可能一步到位直接买两房,所以近期两房成交会更多一点。" 葛晏说。
" 老破小 " 走出独立行情
" 老破小 " 的每一次成交都在讲述市场的另一种可能性,这也让二手交易高潮迭起。
机构统计数据显示,今年以来,四大一线城市二手房成交量持续走高,11 月的成交量更是刷新近年成交纪录。北京二手房成交突破 1.8 万套,同比增长 49%,创下 20 个月以来的新高;上海成交 2.4 万套,环比增长 10%;广州突破 1.1 万套,同比增长 12.1%,创下近年新高;深圳的过户套数为 7125 套,环比增长 16.5%,创下近 4 年新高。
根据克而瑞监测,以一线城市为代表的典型城市,二手成交集中在市场两头,一头是中高端,另一头是 " 老破小 "。低总价、高性价比是低端市场的核心特征,其中很大一部分因为限制性政策优化,如上海、北京等限购调整后,部分人群拥有了购房资格,因此 " 上车 " 户型成为其首选。
北京发布 "430 新政 " 之后,刚需客群入市的积极性和活跃度有所提升,总价 300 万元以下的客户成交占比提高 3 个百分点,选择 60 平方米以下房源的客户成交占比提高 2 个百分点。
从上海 "527 新政 " 后二手房带看量和总价段交叉分析来看,200 万 -600 万元总价段客户活跃度相对较高,带看量占比高达 57%,而这部分客群 5 成左右关注外环外,刚需属性显著。
广州在 9 月底全域解除限购后,在大部分区域成交量冲高回落之际,中心城区荔湾走出独立行情。合富研究院称,荔湾二手市场逆势上升,离不开上下九、中山八、陈家祠等老城区热门板块的贡献。" 这些以‘老破小’二手房居多的区域,在价格回调到位的行情下,性价比优势更为突出,吸引买家出手抄底。"
" 广州一些‘老破小’从放卖到成交,能在一周甚至几天内完成。" 合富大数据显示,目前广州二手房市场放盘当中,总价 100 万元以内的二手房,大部分都是 " 老破小 "。目前,广州首付比例降到 15%,总价 100 万元以内的二手房,首付成本从几万元到十几万元,门槛相当低。
深圳的低价二手房成交占比同样上升。深圳中原研究中心统计数据显示,11 月总价 150 万元以下的二手房成交占比 6.9%,环比增长 4.1 个百分点,增幅最大,总价 250 万 -350 万元的成交占比约 17.7%,位列第二;从单价来看,4 万 -6 万元 / 平方米价段成交占比约 32.1%,位居首位,4 万元 / 平方米以下成交占比为 28.8%,位列第二;从楼龄来看,20 年及以上的成交占比约 36%。
克而瑞分析认为,以一线城市为代表的典型城市二手房成交上升,主要有两个原因。一方面,刚需客群价格敏感度较高,在当前市场环境下,二手房业主调整预期,降价挂牌;另一方面,二手房价远低于新房,14 个核心城市一二手房价差至 2024 年 6 月末已扩大至超 1 万元 / 平方米,二手房价格跌幅显著高于新房,更受刚需客群青睐。
合富研究院补充认为,超大特大城市房地产发展方略当中,城中村和旧城改造将成主角。市中心 " 老破小 " 在旧城改造中将占据越来越重要的地位,这也是选择 " 老破小 " 中长线投入的价值所在。
葛晏告诉时代周报记者,买 " 老破小 " 的客户,最关心的除了房价还会不会跌,就是未来房子原拆原建后能否顺利置换。
对于大多数人而言,房子不仅是扎在这座城市的根,也可能是新一轮财富积累的起点。
(应受访者要求,吴静、张文康、葛晏为化名。)